9800 Granville Ave #13（The Grand Garden），Richmond, BC V6Y 1R3
叫價明顯低於市場，但要先解決三個疑點，並守住 C$100 萬上限
主要原因：根據同屋苑及附近 2026 年成交，本單位合理市值約 C$96 萬–105 萬。C$899,000 比政府估價低 20.7%，比同屋苑 #12 七月成交價（C$110 萬，單位較大、雙車位）低 18%。這個差距不能單靠大市解釋：GVR 2026 年 9 月 Richmond townhouse 基準價按年只跌 2.3%。樓齡 7 年、轉角、有冷氣、管理費低，基本條件不差。
但以下三點必須先查清：
- 面積三個版本互相矛盾：BC Assessment strata area 1,147 sf；舊盤 1,416 sf；現盤 1,500 sf。
- 地下「睡房／office」是否合法居住空間：舊盤稱為 rec room。市府規劃文件顯示本屋苑業權須登記「禁止把 tandem 車房改作居住空間」的 covenant。
- 2026 年第三次放盤，叫價半年內由 C$123.8 萬降至 C$89.9 萬（−27%）：要問清楚原因，例如 offer date 策略、賣家急售或已知問題。
文件無重大問題的話，這是值得積極爭取的價位。若出現多方競價，從物業價值角度建議不超過 C$1,000,000。
標籤說明：已證實 有可查來源；有線索未證實 有跡象，但未取得正式文件；一般應查 同類物業的例行查核，並非已知問題。風險程度：高 中 低。
你未提供購屋需要（預算、房數、車位、工作房等），本報告不作假設，只在 「適合甚麼買家」 一節作一般判斷。
一、物業基本資料（含資料矛盾）
| 項目 | 資料 | 來源 | 備註／矛盾 |
|---|---|---|---|
| 物業類型 | 3 層 strata townhouse（18 戶屋苑 The Grand Garden） | Zillow／BCA／市府規劃文件 | 市府文件寫 18 戶：4 棟 triplex＋3 棟 duplex |
| 業權 | Freehold Strata；Strata Lot 13, Plan EPS5559；PID 030-670-276 | BC Assessment | 非 leasehold |
| 樓齡 | 2019 年建成（首批過戶 2019 年 3–5 月） | BCA／REW 過戶紀錄 | condos.ca 寫 2018 年「developed」，屬發展年份 |
| 單位位置 | 轉角單位、有私家側花園 | 樓盤 | 相片門牌顯示屬南排。由 floorplan 及露台相推斷為南排東座西端。舊盤據報寫「北、東、南三面採光」，與 floorplan 側窗在西面不符，待核實 |
| 室內面積 | 1,500 sf（下 302／中 605／上 593） | 現盤 floorplan（Rev Studio 量度） | 重大矛盾 三個數字相差最多 353 sf（約 31%）。不能自行選一個當作事實，須以 strata plan EPS5559 為準。見風險 R1 |
| 1,416 sf | 舊盤 R3134724（2026-06） | ||
| 1,147 sf（Strata area） | BC Assessment | ||
| 另計面積 | 車房 301 sf、露台 66 sf | floorplan | 1,500 sf 已註明不含車房及露台 |
| 睡房 | 現盤：4 房；舊盤：3 房＋rec room；BCA：3 房 | Zillow／舊盤／BCA | 矛盾 第 4 房即地下 9'10"×14' 房，見風險 R2 |
| 浴室 | 2.5（floorplan）；Zillow 寫 3（2 全＋1 半）；BCA 寫 3 | — | 實際為 2 全 1 半：上層 2 間連浴缸，主層 1 間洗手間。地下層沒有浴室 |
| 車位 | 單車位車房（13'9"×20'7"，較一般單車房闊），總車位 1 | floorplan／Zillow | 同屋苑 11 戶為 tandem、#12 為雙車並排。本戶只得 1 車位 |
| 冷暖 | 地暖（radiant）＋分體冷氣（室外機放露台） | 樓盤／相片 | — |
| 翻新 | 2023 年換全屋地板、髹油、換洗衣機乾衣機；2026 年更換部分廚房水喉及龍頭 | 樓盤描述 | 留意 樓齡 4 年就換全屋地板，2026 年又換廚房水喉，要問原因：租客損耗？漏水？ |
| 管理費 | C$433/月（Zillow）；condos.ca 寫 C$433.47 | Zillow／condos.ca | #12 為 C$514.02。按 1,500 sf 計 C$0.29/sf，偏低，見風險 R6 |
| 地稅 | C$3,937（2025） | Zillow／MLS | — |
| 寵物 | "Yes With Restrictions" | MLS（經第三方網站轉載） | 須讀 bylaws 確認數目及體型限制 |
| 出租／年齡 | 未取得 | — | BC 自 2022 年起，strata 出租限制 bylaw 基本失效；年齡限制只容許 55+ |
二、物業背景及潛在風險
格式：發現甚麼 → 證據來源 → 對買家的影響 → 風險程度 → 如何核實。網上找不到負面紀錄，不等於沒有問題。Form B、會議紀錄、depreciation report 等文件本報告均未取得。
| # | 發現甚麼 | 證據來源 | 對買家的影響 | 程度 | 如何核實 |
|---|---|---|---|---|---|
| R1 | 已證實 三個來源的面積相差最多 31%：1,147／1,416／1,500 sf | BC Assessment；舊盤 R3134724；現盤 floorplan | 每平方呎價、轉售及估價都受影響。若合法面積只有約 1,150 sf，以 1,500 sf 計的「抵買」感覺會被誇大 | 高 | 索取 strata plan EPS5559（LTSA），比對 Strata Lot 13 面積；問 Rev Studio 量度方法；比較同型單位 #14–#18 |
| R2 | 有線索未證實 地下「睡房／office」（9'10"×14'＋W.I.C.）可能原為 tandem 車房一部分，或設計上的 rec room。1,500 減 1,147 約等於地下層 302 sf；BCA 及舊盤都只計 3 房 | 市府 2014 rezoning 報告及 2016 DP 紀錄：11 戶 tandem 車房，並要求登記「禁止 tandem 車房改作居住空間」covenant | 若屬違規改建：strata 或市府可要求還原；保險可能有問題；4 房賣點不成立；轉售時要披露。若屬原設計，則無問題 | 高 | 查業權 charges（covenant 編號）；索取原 DP／建築圖則及 building permit；問 strata 有無改建批准紀錄；親身看該房的牆身、地台高度、窗戶及暖氣是否原裝 |
| R3 | 已證實 2026 年內三次放盤：4 月 C$1,238,000（撤盤）→ 6 月 C$1,198,000，再減至 C$1,168,000（過期）→ 9 月 C$899,000 | strawhomes／condos.ca 放盤紀錄；舊盤網頁 | 可能是刻意低價引價、賣家急售，或有未披露問題。也可能設有 offer date，令最終成交價高於叫價 | 中 | 問經紀：有無 offer date？賣家為何急售？有無已收 offer？舊盤期間有無 collapsed deal（例如驗屋後撤 offer）？ |
| R4 | 已證實（規劃要求） 屋苑車道及內街須登記公眾通行權（PROP SRW）。東鄰 Amberwood（9880 Granville，7 戶，2026 年開售）的車輛及垃圾車經本屋苑車道出入，雙方有 cross-access easement 及共用垃圾房，並分擔維修費 | 市府 2014 rezoning 報告；2018 年 9880 Granville DP 報告；condos.ca Amberwood 頁 | 內街交通增加；維修費分擔方式影響管理費；施工期間或有損壞或爭議。#13 在推斷位置下，西側及北面露台都向着內街 | 中 | 查業權上 SRW／easement 文件；索取 cost-sharing agreement；查會議紀錄有無與 Amberwood 的爭議或索償 |
| R5 | 一般應查 2-5-10 保修：2 年保修約 2021 年屆滿，5 年外牆保修約 2024 年屆滿，10 年結構保修約至 2029 年初 | 按首批過戶日期推算；保修公司名稱未查到 | 外牆或漏水問題已不受保修，須由 strata 或業主自付 | 中 | BC Housing New Homes Registry 以地址或 EPS5559 查保修公司及生效日；查會議紀錄有無 envelope 或漏水報告 |
| R6 | 一般應查 管理費 C$433/月偏低。維修儲備（CRF）、depreciation report、保險 deductible 均未知 | Zillow／condos.ca | 管理費低，可能代表儲備不足，日後要特別徵費（屋頂、外牆油漆、內街、共用車道） | 中 | Form B（CRF 結餘、特別徵費、訴訟）；最近兩年 AGM／會議紀錄；depreciation report；保險證書（水損 deductible） |
| R7 | 有線索未證實 2019 年的樓，2023 年已換全屋地板及髹油，2026 年再換廚房水喉 | 樓盤描述 | 可能是正常翻新，也可能是漏水、地暖或水喉問題，或租客損耗 | 中 | 問賣家原因並要求 PDS（物業披露聲明）；驗屋時做濕度測試；檢查地暖鍋爐及熱水爐保養紀錄 |
| R8 | 已證實（區域性） Richmond 全市位於洪泛平原。本項目規劃要求登記 Flood Indemnity covenant | 市府防洪 FAQ；Bylaw 8204；rezoning 報告 | 保險（overland flood）保費及可保性；極端事件風險 | 中 | 向保險公司報價；查 strata 保單是否包 flood 或 overland water |
| R9 | 一般應查 Fraser 三角洲地震液化風險 | Richmond Fire-Rescue | 全區共通，屬 2019 年新建物 | 低–中 | 確認地震保險 deductible（strata 保單） |
| R10 | 推斷 YVR 飛機噪音：規劃文件無要求 aircraft noise covenant 或聲學報告，相信在 ANSD 管制區外（NEF<25） | 2014–2018 市府報告；2004 ANSD 政策 | 仍有航機經過，但不屬高噪音區 | 低 | 業權 charges 有無 noise covenant；睇樓時留意航機聲 |
| R11 | 已證實 正對 A.R. MacNeill 中學及 Anderson 小學校園。2016 年學校曾就車道對正校方車道的安全及交通問題提出反對 | 2016 DP 會議紀錄；OSM | 上下課時段進出車道可能擠塞；南排單位與 Granville 之間隔一排屋，噪音受緩衝 | 低–中 | 平日 8:15–8:45、14:45–15:15 到場觀察 |
| R12 | 已證實 只有 1 個車位；內街狹窄，訪客車位有限 | floorplan／Zillow | 兩車家庭不便，影響部分買家需求及轉售 | 中 | 問訪客車位數目及 bylaw 泊車規定 |
| R13 | 一般應查 附近發展：9511 Granville 12 戶（約 300 m）；7371 No.4 Rd 19 戶（約 400 m）；2050 OCP 高密度區只限 Canada Line 站 800 m 內，本址約 1.6 km 外 | 市府 rezoning 報告；2050 OCP | 影響輕微，主要是施工期交通 | 低 | Richmond development applications 地圖 |
| R14 | 一般應查 建築商及保修公司名稱、CRT 判決、訴訟：網上查不到（CRT 網站無法存取） | — | 未查到不代表沒有 | 未知 | Form B 第 (j) 項（訴訟）；CRT 網站以 "EPS5559" 搜尋 |
放售紀錄及過往成交
| 日期 | 事件 | 價格（C$） | 備註 |
|---|---|---|---|
| 2019 年（首批過戶） | 同屋苑一手過戶 | 約 886,800–1,223,800 | #13 首次買入價未查到 |
| 2026-04-01 | R3106461 上市 | 1,238,000 | 2026-06-10 撤盤 |
| 2026-06-09/10 | R3134724 重新上市 | 1,198,000 → 1,168,000 | 寫 3 房＋rec room、1,416 sf；約 9 月中過期 |
| 2026-09-28 | R3170217 上市（現盤） | 899,000 | 寫 4 房、1,500 sf；10 月 3–4 日 open house |
解讀：同屋苑較大的 #12 在 2026 年 7 月叫價 C$1,188,000，16 日後以 C$1,100,000 成交。#13 同期叫 C$1,168,000–1,198,000，比它還高，賣不出是合理的。現盤 C$899,000 是大幅「重設」價格，比市場證據低約 10%–15%。常見原因是設 offer date 引價。但也要排除 R1、R2、R7 這類實質問題。資料來源：strawhomes、condos.ca（第三方 MLS 轉載，非官方紀錄）。
三、叫價是否合理？
A. 附近實際成交比較
優先用同屋苑成交；附近同類 3 層新樓成交不足，所以擴大至 McLennan South／City Centre 一帶、2025–2026 年、2002–2022 年建成的 townhouse。為求一致，每平方呎價以 BC Assessment strata area 計算（#12 只有樓盤面積）。「估價比」＝成交價 ÷ 2026 BCA 總估值，用來抵銷面積口徑不一的問題。距離為直線約數。
| 地址／單位 | 距離 | 成交日期 | 成交價 C$ | 面積 sf | C$/sf | 估價比 | 主要差異 | 參考價值 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| #12-9800 Granville（同屋苑） | 相鄰 | 2026-07-16 | 1,100,000 | 1,443* | 762* | 0.88 | 雙車並排車房、較大；有租客；16 日成交；BCA 估值高於 #13 約 10% | 最高 |
| #1-9800 Granville（同屋苑） | 同屋苑前排 | 2025-02-19（BCA）／2025-04-09（REW） | 1,208,000 | 1,150 | 1,050 | 1.07 | 面積口徑與 #13 相同（1,150 vs 1,147）；前排向 Granville；距今 18 個月，期間大市約 −3% 至 −6% | 中高（較舊） |
| 13-7028 Ash St | 約 1 km | 2026-09-08 | 1,070,000 | 1,253 | 854 | 0.97 | 2014 年、2 層、較舊 | 中 |
| 15-9699 Sills Ave | 約 1 km | 2026-09-04 | 1,150,000 | 1,434 | 802 | 0.92 | 2010 年、2 層、面積較大 | 中 |
| 27-6300 Alder St | 約 1.5 km | 2026-09-03 | 865,000 | 1,096 | 789 | 0.91 | 2002 年、2 房、舊得多 | 低（下限參考） |
| 1-9000 Granville | 約 600 m | 2026-03-24 | 1,050,000 | 1,436 | 731 | 0.89 | 2009 年、3 層 | 中 |
| 11-9580 Granville | 約 200 m | 2026-03-08 | 1,395,000 | 1,507 | 926 | 0.94 | 2022 年、2 層、較大較新 | 中（上限參考） |
| 16-9451 Granville | 約 300 m | 2025-12-17 | 1,048,000 | 1,098 | 954 | 0.99 | 2008 年、3 層、面積相近 | 中 |
* #12 面積為樓盤數字，與 BCA 口徑不同。成交資料來源：BC Assessment「Sample sold properties」（查閱 2026-10-03）；#12 來自 condos.ca；#1 的 2025-04-09 日期來自 REW（LTSA 數據）。兩個日期不一致，可能一為合約日、一為登記日。另有 9533 Granville #23／#24 於 2025 年 1–3 月以 C$1,335,000／1,380,000 成交（2005 年、約 1,500 sf），因時間較舊未列入主表。放售中的叫價（例如 Amberwood 新盤 C$1,199,888 起）只屬競爭參考，不是成交價。
B. 政府估價（BC Assessment）
| 年度（估值基準日） | 總估值 C$ | 土地 | 建築物 | 按年 |
|---|---|---|---|---|
| 2026（2025-07-01） | 1,133,000 | 918,000 | 215,000 | −8% |
| 2025（2024-07-01） | 1,233,000 | — | — | +1% |
| 2024 | 1,222,000 | — | — | +3% |
| 2023 | 1,183,000 | — | — | +15% |
| 2022 | 1,028,000 | — | — | +14% |
叫價與估值差距：C$899,000 − C$1,133,000 ＝ −C$234,000（−20.7%）。
同屋苑南排／小戶型單位（#13–#18）2026 年估值為 C$1,108,000–1,140,000；較大單位（#9–#12）為 C$1,227,000–1,258,000。#13 估值屬小戶型組別，間接支持「#13 與 #14–#18 同型、strata area 約 1,150 sf」的看法。2026 年附近成交的估價比大多在 0.88–0.97 之間，即市場成交普遍低於 2025 年 7 月的估值。2027 年估值（基準 2026-07-01）要到 2027 年 1 月才公佈。政府估價只作參考：不能因為叫價低於估值兩成，就斷定一定抵買。
C. 獨立判斷
方法一（估價比）：2026 年成交的估價比中位數約 0.92，範圍 0.88–0.97。乘以 #13 的 C$1,133,000，得 C$997,000–1,099,000（中位約 C$104 萬）。
方法二（同屋苑直接比較）：#12 成交 C$110 萬 × #13 與 #12 的估值比 0.905，得約 C$99.5 萬。#13 沒有 #12 的雙車位，但有轉角及私家側花園，大致互相抵銷。
方法三（每平方呎，BCA 口徑）：2026 年附近 2002–2014 年建成的 townhouse 約 C$730–854/sf。2019 年樓齡溢價下取 C$820–900/sf，乘 1,147 sf，得 C$94–103 萬。
綜合：考慮只有 1 車位、客廳向北、對望內街，以及 R1、R2 未解決，合理市值取 C$960,000–1,050,000。信心程度：中等偏低，主要因為面積口徑未確認，而且同屋苑近期成交只有一宗。
綠色區間＝本報告估計的合理市值（C$96–105 萬）。
叫價判斷：偏低
C$899,000 比本報告估計的市值下限低約 6%，比中位低約 13%。最可能的情況是賣家以低價吸引多個 offer。因此最終成交價很可能高於叫價，買家要預早定好上限。
出價建議
- 沒有競爭、沒有 offer date：以 C$880,000–910,000 開價，附驗屋、strata 文件、融資條件。
- 多方競價：可考慮 C$930,000–980,000。要附條件，至少保留 strata 文件審閱條件，或在出價前先完成 pre-inspection 及文件審閱。
- 最高建議購入價：C$1,000,000（前提：R1、R2、R6、R7 都沒有負面發現）。
- Strata plan 顯示合法面積約 1,150 sf，而且地下房間屬違規改建 tandem 車房：上限降至約 C$930,000–950,000，並評估還原成本及 strata 執法風險。
- 會議紀錄或驗屋發現外牆、屋頂漏水，或地暖、水喉問題（R7）：按維修報價扣減；若屬系統性外牆問題，建議放棄。
- CRF 嚴重不足，或已議決、擬議特別徵費（R6）：按每戶分攤額扣減。
- 與 Amberwood 的共用車道或費用有未解決爭議或訴訟（R4）：下調或放棄。
四、採光、坐向、景觀及 Floorplan 分析
1. 坐向與採光
定位依據（推斷，未經 strata plan 證實）：
- Floorplan 有指北針：車房及露台在北，大門在南。
- 相片中門牌「13」的大門外是草地步道，遠處是南鄰 Bridge St townhouse，證明屬南排，車房向北面對內街。
- 露台相片中，私隱擋板在右（東），所以東面有鄰戶，外露的轉角牆在西。Floorplan 的側窗（樓梯、客廳凸窗、洗手間、上層走廊）也全在西面。
- 露台相向左（西北）望，可經屋苑中央車道見到 Granville Ave 上的消防栓及對面 townhouse。因此推斷 #13 是南排東座的西端，西側對着中央車道及小型遊樂場。
舊盤據報寫「北、東、南三面採光」，與以上推斷矛盾，睇樓時要用手機指南針確認。
| 空間 | 主要窗向（推斷） | 採光判斷 | 確定程度 |
|---|---|---|---|
| 客廳（主層北端）＋露台 | 北（大趟門）；西側小凸窗 | 北向沒有直射陽光，冬季全日只有散射光；光線柔和但偏暗。夏季傍晚西北斜陽可經露台及西窗射入，西曬輕微（只有小窗）。對面一排屋（3 層）約 8–12 m 外，會減少天空光 | 推斷 |
| 廚房＋炒鑊廚房（主層南端） | 南 | 採光最好的空間：冬季中午有直射陽光機會。南面是草地步道、圍欄，以及約 10–15 m 外（衛星圖粗估）的兩層 Bridge St townhouse 及樹木。冬至中午太陽仰角約 17°，下層及主層低處或受遮擋 | 推斷 |
| 飯廳（主層中段） | 無直接窗；靠兩端及西面樓梯窗 | 屋深約 40 呎，中段較暗，日間或需開燈 | 推斷 |
| 主人房（上層北端） | 北 | 無直射陽光，夏天較涼，適合睡房；早上不會被太陽曬醒 | 推斷 |
| 睡房 9'8"×12'4"（上層南端） | 南（兩扇窗） | 上層受遮擋最少，全年日照最好 | 推斷 |
| 小睡房 7'2"×7'11"（上層中段東側） | 南（凹位小窗） | 窗面細、位於凹位，光線一般 | 推斷 |
| 地下房（9'10"×14'） | 南（單窗） | 地面層，前有草地及圍欄，冬季日照最少；天花 8 呎 | 推斷 |
| 樓梯、走廊、玄關 | 西面樓梯窗（主層、上層）；地下玄關只有門 | 主層及上層樓梯有自然光；地下玄關及樓梯底部要靠燈光 | 推斷 |
| 天窗 | — | Floorplan 及相片都看不到天窗。飯廳天花有圓形燈，相片無法分辨是否 solar tube | 待睇樓確認 |
以上是根據 floorplan 指北針及相片推斷。沒有實地量度，不構成日照時數結論。
2. 景觀與私隱
- 北（客廳、露台、主人房）：正對內街對面另一排屋的車房及露台，距離約 8–12 m（衛星圖粗估，誤差大）。對望明顯：日間要用紗簾，主人房要遮光簾。沒有景觀可言。
- 西（側花園、樓梯窗）：推斷對着屋苑中央車道及小遊樂場，日間有小朋友聲及經過的車輛（包括 Amberwood 7 戶）。側花園私隱程度要親身確認圍欄高度。
- 南（廚房、睡房、地下房）：對着草地步道及南鄰兩層 townhouse 的後院。南鄰比本屋低一層，上層視野較開揚。
- 噪音：Granville Ave 被前排屋阻隔（約 40–50 m）；No. 4 Rd 在東面約 100 m；學校上下課時段有交通；露台冷氣室外機運作時有聲。YVR 航機噪音預計不算嚴重（見 R10）。
- 未來發展：東鄰 Amberwood 已建成或接近建成，屬已批准項目，在 #13 推斷位置的東面約 3 戶以外，對 #13 的景觀影響相信不大。附近再沒有其他已知的高層計劃。
3. 間隔與空間效率
| 樓層 | 空間（尺寸） | 評價 |
|---|---|---|
| 下層 302 sf | 玄關 6'11"×10'9"、房 9'10"×14'＋W.I.C. 5'4"×4'11"、樓梯、2 個儲物櫃；車房 13'9"×20'7" | 房間方正，做 office 或客房好用。但地下層沒有浴室，用作長者或客人睡房時，要上一層才有洗手間。車房闊 13'9"，泊一架車之外可放少量雜物或單車 |
| 主層 605 sf | 客廳 14'3"×13'10"、飯廳 10'7"×7'、廚房 8'8"×13'3"（U 形）、炒鑊廚房 10'×4'11"、洗手間 5'×4'10" | 客廳尺寸足夠放 L 形梳化。飯廳只有 7 呎深，四人枱剛好，六人枱會阻通道。另設炒鑊廚房，對中式煮食是加分。露台 15'1"×4'9"，放了冷氣室外機，可用空間有限 |
| 上層 593 sf | 主人房 11'1"×10'6"＋獨立衣櫃＋ensuite 7'2"×4'7"；房 9'8"×12'4"；小房 7'2"×7'11"；第二浴室 7'2"×4'8"；走廊 6'2"×17'8"（連樓梯口）；W/D 櫃 | 主人房只有約 116 sf，放 Queen 床後空間緊湊。小房約 57 sf，只放到單人床加細書枱，或做嬰兒房、書房。洗衣機乾衣機在睡房層，日常方便 |
走廊及樓梯佔比（粗估）：把 floorplan 上標示的房間尺寸相乘後加總，約 1,165 sf，佔 1,500 sf 的 78%。其餘約 335 sf（22%）是牆身、三段樓梯、衣櫃及未標示空間。如果把玄關（74 sf）、上層走廊（109 sf，連樓梯口）及兩段樓梯（估計各約 35–40 sf）當作純通道，交通空間約 15%–20%。這是 3 層 townhouse 的正常水平（兩層屋一般約 10%–12%）。誤差約 ±5 個百分點。Floorplan 註明尺寸不作保證，所以這只是方向性判斷。
多層設計的實際影響：標示的 1,500 sf 分佈在三層，每層只有約 300–600 sf。每日上落兩至三層：泊車入屋要經地下玄關上主層，再上一層到睡房。搬大型家具（梳化、Queen／King 床褥）要經過窄樓梯轉角，上層運送 King 床或大衣櫃可能有困難，應量度樓梯轉角。洗衣在上層，不用拿衣物上落。
面積口徑提醒：1,500 sf 已註明不含車房及露台。但 BCA strata area 只有 1,147 sf，差額約等於整個下層，見 R1、R2。比較每平方呎價時，不能把 1,500 sf 與其他盤的 strata area 直接比較。
4. 適合甚麼買家（你未提供需要，以下只屬一般判斷）
較適合：
- 1 架車、2–4 人的小家庭
- 需要獨立工作房（地下房與生活層分開，適合 WFH 或接待客戶）
- 重視中式煮食（設有炒鑊廚房）
- 預算在 C$100 萬以內，想要 City Centre 較新的 townhouse
較不適合（屬結構性缺點，難以改變）：
- 兩車家庭：只有 1 車位，不能加
- 長者或行動不便者：三層、地下層沒有浴室
- 需要 3 間正式大睡房：其中一間只有 57 sf
- 重視客廳日照或景觀：客廳向北，而且對望
可改善：對望可用紗簾或百葉改善；飯廳可改用圓枱或伸縮枱；北向客廳可加暖色燈光。
五、結論與購入前查核
最重要優點：
- 叫價低於同屋苑成交及政府估價
- 2019 年樓，10 年結構保修大約到 2029 年
- 轉角、私家側花園、冷氣加地暖、炒鑊廚房
- 南排單位，與 Granville Ave 之間隔一排屋
- 管理費低、地稅低
- City Centre 位置，近學校、公園、No. 4 Rd 巴士線
最重要缺點：
- 面積口徑不明
- 地下房合法性未確認
- 只有 1 車位
- 客廳及主人房向北而且對望
- 飯廳窄、小房極小
- 共用車道（Amberwood）
- 半年三次放盤、大幅減價，原因未明
合理價位：C$960,000–1,050,000。建議最高：C$1,000,000。可能改變結論的關鍵未知：strata plan 面積、地下房是否改建、Form B／CRF、會議紀錄有無漏水或爭議、賣家減價原因。
睇樓時要問、要看（針對本物業）
- 用手機指南針確認客廳、露台的實際朝向，以及側窗是否在西面（對照舊盤的「北東南三面」說法）。
- 地下房：牆身是否與車房同一結構？地台高度與車房是否一致？暖氣是否地暖原裝？窗戶尺寸是否符合睡房逃生要求？有沒有改建的痕跡？
- 2023 年為何換全屋地板？2026 年為何換廚房水喉？有沒有漏水、保險索償紀錄？
- 地暖鍋爐、熱水爐的品牌、年份及保養紀錄；冷氣是原裝還是後加（後加要問 strata 批准）。
- 單位現時是否出租？租約何時完結？交吉日期？
- 有沒有 offer date？已收多少 offer？舊盤期間有沒有 collapsed deal？
- 側花園屬 limited common property 還是 common property？維修責任誰負責？
- 訪客車位數目；Amberwood 車輛及垃圾車的實際出入情況。
- 平日上下課時段到場，觀察 Granville 車道出入情況。
- 量度樓梯轉角寬度，評估大型家具能否運上上層。
出價前應索取的文件（BC strata townhouse）
| 文件 | 向誰索取 | 重點查核 | 對應風險 |
|---|---|---|---|
| Strata Plan EPS5559（含 Form V／unit entitlement） | LTSA／律師 | SL13 面積、車房範圍、LCP 側花園 | R1 R2 |
| 業權查冊及所有 charges | LTSA／律師 | tandem 車房不得改作居住空間 covenant、Flood Indemnity、PROP SRW、cross-access easement、ERS、有無 noise covenant | R2 R4 R8 R10 |
| Form B（Information Certificate） | 管理公司 | CRF 結餘、特別徵費、訴訟、未付款項、出租及寵物 bylaw | R6 R14 |
| 最近 2 年 AGM、SGM 及議會紀錄 | 管理公司 | 漏水、外牆、屋頂、地暖、與 Amberwood 的爭議、改建申請（#13 地下房） | R2 R4 R5 R7 |
| Depreciation report（最新）及年度預算 | 管理公司 | 未來 30 年維修計劃 vs CRF 是否足夠 | R6 |
| Strata 保險證書 | 管理公司 | 水損、地震、洪水 deductible；保額 | R6 R8 R9 |
| 與 9880 Granville（Amberwood）的 cost-sharing／easement 協議 | 管理公司／律師 | 車道、垃圾房維修分攤比例 | R4 |
| 2-5-10 保修證書 | 賣家／BC Housing | 保修公司、生效日、10 年結構保修屆滿日 | R5 |
| PDS（Property Disclosure Statement） | 賣方經紀 | 已知漏水、改建、保險索償 | R2 R7 |
| 建築圖則、building permit（地下房、冷氣） | City of Richmond／賣家 | 原設計是否已有該房 | R2 |
| Bylaws 全文及 rules | 管理公司 | 寵物、冷氣安裝、改建、泊車規定 | — |
| 獨立驗屋報告（買家自行安排） | 持牌驗屋師 | 濕度測試、外牆、屋頂、窗、地暖、水喉 | R5 R7 |
六、資料來源（查閱日期：2026-10-03）
資料分級：官方＝政府、市府、BC Assessment；MLS 轉載＝第三方地產網站轉載的 MLS 資料，可能有誤；廣告＝賣方樓盤描述。
- MLS 轉載／廣告：Zillow – 9800 Granville Ave #13（R3170217）：叫價、面積、管理費、地稅、相片、floorplan
- 官方：BC Assessment – 13-9800 Granville Ave：2026 估值、土地及建築物、strata area、legal、鄰近單位估值、Sample sold properties
- MLS 轉載：strawhomes – #13 放盤紀錄：R3106461、R3134724 放盤日期及價格
- MLS 轉載：condos.ca – The Grand Garden；#12（R3141311）成交 C$1,100,000（2026-07-16）
- MLS 轉載：vancouverhomesearch – 舊盤 R3134724 C$1,198,000（現已 404，內容見搜尋摘要）；Wahi – #13
- 過戶紀錄（LTSA 數據轉載）：REW – 1-9800 Granville（其他單位頁面網址格式相同）
- 官方：City of Richmond – RZ 14-658085 報告（2014-12-15）：18 戶 RTM2、covenant 要求、SRW
- 官方：Development Permit Panel 紀錄（2016-04-13）：DP 14-671945、tandem 車房 variance、學校意見
- 官方：9880 Granville DP 報告（2018）：與 9800 Granville 共用車道及垃圾房
- MLS 轉載：condos.ca – Amberwood（9880 Granville）：2026 年新盤叫價
- 行業統計：GVR Stats Package 2026 年 9 月、2026 年 8 月：Richmond townhouse 基準價 C$1,025,000（按年 −2.3%）
- 官方：Richmond Flood Protection FAQ（2022）；Flood Plain Designation Bylaw 8204
- 官方：Richmond Fire-Rescue – 地震及液化；Aircraft Noise Sensitive Development 政策（2004）
- 學校：SD38 DeBeck Elementary 校網描述（頁面現已 404；校網須以 SD38 School Locator 核實）
- 地圖：Esri World Imagery（衛星圖）；OpenStreetMap／Overpass（地名、距離）；Google Maps（座標 49.1626, −123.1155）
未能取得的資料：Form B、會議紀錄、depreciation report、保險證書、strata plan、業權查冊、PDS、建築商及保修公司名稱、CRT 判決（網站無法存取）、#13 首次買入價、出租狀況。以上全部未經查閱，相關結論都屬推斷，要待核實。